מידע על תמ"א 38

IMG_4763

תמ"א 38

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כתמריץ לחיזוק כאמור, מוענקות זכויות בנייה נוספות לבניין(כפי שיפורט להלן). התוכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה בדצמבר 2004, ובמארס 2005 אושרה על-ידי ועדת השרים לענייני פנים ושירותים.

התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ת"י 413, נכנס לתוקף בשנת 1975 והיה למחייב החל מינואר 1980. לפי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות תקן זה. לאור זאת, עלה חשש שבהתרחש רעידת אדמה חזקה בישראל, יגרום הדבר להתמוטטות מבנים רבים .

תמ"א 38 חלה הן על מבני מגורים והן על מבנים לשימושים אחרים.

על כן נקבע כי בניינים שנבנו לפי היתר בנייה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413, זכאים לתוספת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38.

לגבי מבנים שההיתר לבנייתם ניתן אחרי 1 בינואר 1980, יחולו הוראות התמ"א ללא תוספת זכויות בנייה, אם נקבע על ידי מהנדס שלא נבנו על פי ת"י 413, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם.

תמ"א 38 אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, כולל מבנים בני קומה אחת או שתיים בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים ובנוסף, אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק המבנה.

עידוד תוספת הזכויות נעשה באחת משלוש חלופות: תוספת אגף, תוספת קומות או סגירת קומת עמודים מפולשת. סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה טיפוסית של המבנה. למרות החשיבות, עד היום מעטים המקרים בהם נעשה שימוש בתמ"א 38.

פרויקטים במסגרת תמ"א 38/2

פינוי בינוי או תמ"א 38 ?? זו השאלה. התיקון השני לתמ"א 38 הינו השילוב בין השניים. בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 המכונה תמ"א 38/2. התיקון מאפשר הריסת מבנה קיים והקמת בניין חדש במקומו. המחוקק יוצא מתוך הנחה, כי בניית בניין חדש מן היסוד עדיפה על שילוב ו/או חיבור הבניין הישן עם הרחבות הדירות ותוספות הבניה מלמעלה. היתרון הגדול מבחינת הדיירים הוא בכך שהם מקבלים בניין חדש לחלוטין הכולל חנייה לכלל הדיירים, לובי מודרני וכיו"ב. בתמ"א 38/2 אין אישור לחריגה מקווי הבניין לצורך הוספת ממ"ד(כפי המותר בתמ"א 38 חיזוק), כך שהדיירים יקבלו דירה בגודל זהה או אפילו מעט קטנה מהקיימת. מבחינת היזם, בכדי להצדיק כניסה לפרויקט שכזה, עליו לקבל זכויות בניה נוספות מהרשות להוספת מספר קומות שיצדיק כלכלית חלופת פרויקט זו, שהינה יקרה משמעותית מפרויקט תמ"א 38 חיזוק.

פרויקטים במסגרת תמ"א 38/3

תיקון 3 לתמ"א 38 אינו פורש תכנית חדשה של התמ"א אלא מתקן מספר סעיפים מחד ומרחיב מאוד את האפשרויות הקיימות מאידך.

חשוב להדגיש כי תיקון 3 חל על תמ"א 38 כולה (כולל תיקוניה, למשל תיקון 2), ויעודו העיקרי הינו הגדלת כדאיות כלכלית בעסקאות תמ"א 38 תוך הרחבת התוכנית למספר גדול יותר של מבנים.

הרחבת זכויות הבנייה  

טרם אישור תיקון 3, אפשרויות ההרחבה ותוספת הבניה שעמדו בפני בעלי הדירות והיזם, הסתכמו בתוספת של קומת מגורים אחת על גג הבניין. בנוסף, בכפוף להתכנות ההרחבה בגבולות המגרש, ניתן היה לבקש תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה (הכוללים ממ"ד) ובנוסף מרפסות שמש. חדרי יציאה לגג נתבקשו מתוקף התב"ע החלה במקום.

עם כניסתו לתוקף של תיקון 3, הוגדלו זכויות הבניה בתמ"א 38 באופן משמעותי כדלקמן:

  • בניית 2 קומות נוספות בהיקף המבנה הקיים.
  • בניית קומת גג אשר לא תעלה על סך של 50% משטח הקומה החדשה שתיווצר מתחתיה.
  • מתן הקלות בדרישות לביצוע הרחבות של עד 25 מ"ר לכל דירה קיימת במבנה.
  • אישור לסגירת עמודים מפולשת, ועוד.

ביטול הפרדה בין תב"ע לתמ"א בהיתרי הבניה מכוח תמ"א 38

לאחר תיקון 3, כל היתר בניה שיתקבל תוך ניצולן של זכויות הבניה המוקנות עפ"י תמ"א 38, ינצלם מכוח תכנית זו , ולא מכוח תב"ע (תכנית בניין עיר) החלה במקום.האמור תקף גם במקרים של "חפיפה" בין זכויות התמ"א וזכויות התב"ע.לאמור לעיל ישנן השלכות מסויות לא מבוטלות:   לא ניתן לגבות היטלי השבחה ע"י הרשויות בעבור זכויות אלו.  רשויות המס אינן יכולות לחייב את הבעלים במס שבח בגין אותן זכויות

תיקון 3 על "מבנים קטנים" 

תיקון 3, תיקן את אופן בחינת המבנה והתאמתו לפרויקט תמ"א 38. אם בעבר תמ"א 38 חלה רק על מבנים בעלי שתי קומות ובני 400 מ"ר בנוי לפחות, הרי שתיקון 3 קבע כי עלינו לבחון את התב"ע החלה על המגרש והאם היא מאפשרת בניה של לפחות 400 מ"ר או שתי קומות, הרי שככל והתשובה חיובית, תמ"א 38 תחול על המגרש, אף אם המבנה הבנוי עליו קטן יותר. לא למיותר לציין כי בכל מקרה, יש לקבל חוות דעת מהנדס לפיה המבנה הקיים אינו עומד בתקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה.

אפשרות לניוד זכויות
במסגרת תיקון 3, ניתנה אפשרות לניוד זכויות בניה הניתנות מכוח תמ"א 38 למגרש אחר (באותה הרשות מקומית).אפשרות זו כפופה למספר תנאים, אשר קובעים בין היתר כי על המגרש המקבל את הזכויות להיות מרגש ריק. בנוסף, ניוד הזכויות יתאפשר רק בסיום עבודות החיזוק במגרש\מבנה ממנו ניתנות הזכויות.

להוראות תמ"א 38 - נוסח משולב לחצו כאן

לצפייה בפרויקטים